不動産投資初心者の方は、
「少額から始められる不動産投資 新築ワンルームマンション」というのをよく耳にしませんか？
私は、同じ不動産なら、同じ金額で1棟中古の木造アパートが購入できるのに、なぜそちらの選択肢の方が少ないのか？がとても不思議です。
造りは、住宅用の「木造の戸建て」と一緒です。
その感覚って、お前が建築してたからじゃない？
建築してないと家を買わないのですか？
ここでは、ちょっと不人気な
私の大好きな木造アパート1棟物件のメリットとデメリットを紹介したいと思います。
（※今回は、大家目線+建築屋目線小でお送りします）
不動産投資 1棟の木造アパート 耐用年数と銀行融資
木造アパート 耐用年数 22年
銀行さんが考える目安の期間は 20年～25年
投資物件として1棟木造アパートを検討する時には、一番重要なところです。返済する期間と経費に影響してくるので、手元に残るキャッシュフロー（現金）に直結します。
耐用年数とは、法的に定められてる賞味期限みたいなもの。消費期限ではありません。
私は木造アパートの消費期限を、築40～50年くらいで目安のひとつにしています。
「賃貸物件」は、築50年以降になると、入居者様がお部屋を選ぶ時の抵抗要素になること、プラスそこからかかる修繕費は格段に費用が上がるからです。
ちょっと言い換えてみます。
自宅の戸建てを買うのって、修繕費の事を重要視して買ったりしませんよね？
更に、築50年を超えても住むぞ～！！ではなく、建て替えだったり相続だったり。
その感覚と一緒で大丈夫です。
適切な時に必要な修復があり、古くなり過ぎた頃には建て替えを考える。
住宅の場合は、給与から考え、アパートの場合は家賃収入から考えるだけの話です。
不動産投資 1棟の木造アパート メリット
安く購入できること！
これに尽きます。
これも戸建てと一緒と考えてもらって大丈夫です。
鉄筋コンクリートの家 と 木造の家 どっちが安い？
（※鉄筋コンクリートとは、マンションでよく使われる造りです。）
同じ間取りなら、建築費用は約1.5倍。50％増しです
ですが、
賃貸で部屋を貸す場合、造りが違てても加算される賃料は約10％程度です。50％増しにはなりません。
ですので、利益率も高くなります。
私は、リフォームが好きなので「好きに扱える」というのも超メリット。
ワンルームのお部屋を買ったら、ワンルームのまま使われますよね？（ふつうね）
リフォーム好きとしては、「ワンルームの需要がなくなったら、2部屋の壁抜いてファミリータイプにする」くらいの自由度です。
自由すぎｒ・・・
ビフォーアフターという番組見て、思いませんか？こんなに変身できるんだー！って。
造りは木造。
一緒なんです。アパートでもビフォーアフター可能です。
1区分の投資用マンションでは、そんなリフォームは当然できません。
1棟マンションでも、コンクリートの壁を壊して・・その分補強して・・・というのは、掛かった費用の回収が厳しくなります。
あくまで、ワンルームアパートの需要がなく、打つ手がない時の手段として考えてますので、選択肢の幅が広いという事を記憶して頂ければオッケーです。
不動産投資 1棟の木造アパート デメリット
鉄筋コンクリートマンションなどに比べると、長持ちません。
その理由も含めて、銀行さんからの融資が通しにくいという事です。。
住宅用の戸建ての場合は「住宅」という、優遇措置（借入額も多く、返済年数も長い）もあるので、銀行さんの見方は変わります。
しかし、事業用になるとほんっとにお金が借りにくい。
築22年の木造アパートの購入を検討します。
銀行さんは一般的に、耐用年数から経過した年数22年を引いた期間が、返済期間となります。
20年 - 22 年 ＝-2年
という計算。一般的な銀行さんから借りれません。
さらに、物件の評価価格（銀行さんの査定される建物の金額）も同じ年数で計算されますので、まだまだ元気な 築22年の木造アパートは、銀行さんから見れば価値0です。
販売価格は、まだ価値があるもの（収益を得られる物件）として売られてます。
この差額分が、さらに融資を受けにくくしてしまいます。
まとめ
投資用マンション（区分所有）に比べて、1棟土地付きになると、選択肢の幅が一気に広がります。
それって、面倒が増えるって事じゃないの？
戸建ての家が好きでしょ？それと一緒って
・途中で転売
・所有し続けて、建て替え（新築にしても持ち続ける）
・更地にして売る
・ビフォアーアフターできる
「選択肢が多くある事」は、失敗のリスクが減るという事でもあります。
ちなみに、更地にして販売する場合「住宅用地として利用価値のある場所」であれば、その分購入希望者も増えますので値崩れがおきにくいです。
また
「節税」「資産運用」などを全面に言われてる物件は、お金の運用方法ばかりで、事業としての選択肢がありません。詰まったとして「転売」くらいかな？
ですので、逆に資金計画や見通しなどシビアに計算する必要があると思います。
本来、仕事は
やった事に対してお金が付いてくるもので、お金の計算を先にするものではありません。
色々と調べ物は多くなりますが、仕事として考えると、業務量に対して入ってくる収入は大きいです。
そこは「投資」と言われる部分かもしれません。
とさ( ^^) _旦~~
読んでいただきありがとう御座いました。
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