ようこそおいでませ。マナ（@mana_toushiFX）です( *´艸｀)
管理会社に、不満ありますか？
「ぜーんぜんない！」って方は、優秀な不動産屋さんを見つけられたんだなぁと羨ましい限り。
・入居をなかなか決めてもらえない
・指示（問合せ）をしてからの返事がない
・お金の請求の時にしか連絡してこない
などなど、チラリと「なんだかなぁ」を感じた事がある方もいらっしゃると思います。
いつも大家さんがやり取りしている不動産屋さんは「管理部門」です。
え？客付けもするよ？
と思われた方は「管理と斡旋」を同時に行ってる店舗で、店舗展開も少なくされてる不動産屋さんではないでしょうか。
特に、
斡旋力が強い会社は、管理している物件数も多ので、部門別に業務を処理しています。
大家さんが「それ、昨日伝えたのに！」と思っても、全ては伝わっていない。時間が掛かっている。
原因は、伝えてる担当部門が違います。
伝達ミスをなくす為に！迅速な対応と、満室経営の為に！
不動産会社の部門別の業務内容を勉強してください( ^^) _旦~~
目次
賃貸 仲介部門 ※斡旋（客付け）
お部屋を探すときに、足を運ぶ店舗です。
一般の方が目に触れる場所にあり、不動産屋さんのイメージはココが強いのではないでしょうか。
「一般のお客様に、お部屋を案内し決めてもらう」事を仕事にしているので、管理業務や、オーナー様とのやり取りは基本的にありません。
部屋を借りる時に、案内の営業マン人が「家賃の交渉します」と言っても、通常は管理部門に問い合わせてるだけです。オーナーに直接交渉はあまりありません。
オーナー様によっては、客付け店舗に直接顔を出し、直接広告料等の条件の交渉をする方もいらっしゃいますが、割と珍しいです。
ノルマと体力勝負なところがありますので、平均年齢も若く20代後半でで店長をしている店舗も少なくありません。（イケイケな感じ）
賃貸 管理部門 ※大家さんの窓口
物件の管理をしてる部署です。入居した後に問い合わせるところがココになります。
入居者様が、「エアコンが動かない～」などの問合せはこちら。
（※業界内では不人気なな部門ですｗｗ賃貸斡旋仲介の仕事をしていた方が移動してくると、速攻で辞めます。離職率かなり高め）
オーナー様とのやり取りも、通常ここで行ってるので、家賃の交渉幅や広告料の設定、リフォーム原状回復の発注処理もこちら。
業者間（不動産屋さん同士で、互いの物件の案内を依頼する）の営業はここで行ってます。
年齢層は、店舗に比べると少し上がり平均年齢32歳前後といったところでしょうか。
メンタルが強靭な人か、常に疲れてる人が多いです。（クタクタな感じ）
売買 仲介部門
物件の売り買いを担当する部門。
通常、自宅の購入や、不動産投資をされてる方とのやり取りでしか出番はないかもしれません。
年齢層も高く、平均すると40前後ではないでしょうか。数字を上げれる人しか残れない世界なので、落ち着いた紳士な方も多いです。（内面ギラギラな感じ）
マンション 管理部門 ※おまけ
分譲マンションに住まわれてる方だとご存知かもしれません。
分譲マンション、投資用マンションの全体を管理する部署です。「隣の人がうるさい～」など、直接言いにくい時に頼りになります。（匿名で張り紙してくれますよ）
常に、何かの数字に追われる仲介とは違い
賃貸管理のように、客層に幅がなく、お客様は「自宅を購入できる、少し裕福な方」が多いので、賃貸に比べると退職率は少ないです（内面クタクタ外側のんびりな感じ）
マンションデベロッパー ※おまけ
開発者になります。会社で言えば、
財閥系：三井不動産さん・住友不動産さん（その他）
賃貸系：レオパレスさん・大東建託さん（その他）
などは、ここにジャンルされます。
土地を仕入れて、マンションやオフィスビル・アパートなどの建設から携わります。
ここで企画開発され、お客様に認知される為に、自社で販売するか販売業者へ委託されます。
不動産コンサルタント ※おまけ
「不動産コンサルティング技能登録証」の登録が必要です。
不動産業の内容もさることながら、関わる法律等も含めてお客様の状況により中立的な立場でアドバイスをする人。
ちなみに、不動産の専門家ではありますが、不動産業には入りません。
（不動産が付くので、ついでに付けてみましたｗ）
急ぎで依頼したい場合の具体例
大家として、私が急いでいる時に取る方法です。
例：急ぎで入居者様の案内を依頼したい時
→①管理部門の担当へ連絡（業者間の営業ツールに反映）
→②賃貸斡旋の担当へ連絡（直近の案内するお客様へ反映）
→③別会社の営業マンへ連絡「交渉に応じますので、案内をお願いします。の連絡。詳細は管理会社へ」を告げる。
例：原状回復の対応が遅い
→①管理部門へ、早急対応を依頼＆理由を聞く。
※担当者が忘れてただけなら、ここで終了（注意しとく）
→②専門的な事で困ってる場合（室内設備の不具合確認）の時は、下請け業者に連絡し急がせる。
→③前入居者の過失に対する交渉が難航している場合。交渉の幅を持たせて、取れなかった場合を含めてこちらの責任で対応させる。
原状回復の対応が遅いのに、理由がある（②③）事があります。
特に③の時には、前入居者さんからの交渉が終わるまで、発注をしません。
次の入居が決まらないリスクより、工事代を負担するリスクの方を避けなければいけないからです。
これ、大家さんにとっては結構もったいない話です。
床のキズで8000円請求して、交渉が繁忙期を終わる時まで続いてしまうと、次の夏（第2繁忙期）まで空室になる可能性が高まります。
家賃4万×4か月（4月～7月）＝16万の損失です。
入居者様との交渉は、続けてもらい「取れなかったらこっちで払う」を伝えて、発注急がせて下さい。
まとめ
どの大家さんに対しても、不動産屋は同じ対応という事はありません。
大家さんの指示が違うからです。
数億のマンションのお持ちの大家さんは、他の事業で成功されてる方が多いからか、指示出しが適切です。
契約書に簡単な内容は書かれてますが、追加で
・緊急時の対応は、どうする。
・値段交渉
・工事の発注方法
・緊急対応は、どこまで管理会社に一任するか
などの指示を、繁忙期より前に伝えられてます。
もし、
空室に悩まれてる大家さんがいらっしゃったら、不動産会社に対して指示を変えてみるか、少しスキンシップをとりつつ、どうすれば対応しやすいかを聞いてみるのも良いかもしれません。
繁忙期に、スキンシップは取りたくない。 吐くほど忙しい ｂｙマナ元不動産屋
読んでいただきありがとう御座いました( ^^) _旦~~
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