物件をいくつか所有してますが、アパート・マンション経営で必要な経費は、物件により若干比率が違ってきます。
家賃収入に対しの経費率は15％～25％くらい。
築古物件になればなるほど経費は多くなる傾向にあり、目安は30％くらいみておけば、カバーできると思いますし、物件の購入を検討する時には目標も兼ねて私は20％で計算して見込みます。
ここでは、不動産投資の節税ポイント「事務所経費」としているものを科目別にご紹介してみるじぇ
ざくーっと書くよ。
目次
アパート経営 これは経費で落としてます紹介
事業として認められる戸数は10戸（独立戸建て5戸）と言われてます。
国税庁HP No.1373 事業としての不動産貸付けとの区分
リンク
「事業性がある」かどうかで、大きく経費が変わってくるのは
- 専従者給与
- 青色申告の65万控除
他は、白色申告だろうと青色申告だろうと、経費で計上できるものは一緒。
ちょっと面倒なのは、減価償却の計上方法。
最後にちょろっと書きます。
【経費にしてる】自宅（事務所）の家賃
【科目：家賃】
家賃 × 使用率
経費に出来る使用率は30％くらいを目安に。
と書かれてるページが多いです。
（根拠は知らん。ネット上には多くそう書いてあった）
我が家の場合は「実際使っている場所を案分した結果」50％。
来客スペース・倉庫・仕事のみのスペースが多くあるので、面積と使用時間で案分しました。
【経費にしてる】水道代・電気代・ガス代。
【科目：光熱費】
こちらも、自宅兼事務所の方は案分が必要です。
それぞれ、仕事とプライベートで使用割合が異なりますが、基本料金の割合もあるので私は家賃同様5割で計上しています。
毎月6000円～9000円くらい
【経費にしてる】携帯電話・ネット環境の契約してるもの
【科目：通信費】
ほとんど、仕事でしか使ってないので9割にしたいところでした。
あれこれと割合を変えるのが面倒で、こちらも5割経費計上しています。
仕事してないなら、たぶん私は携帯を持ちません。
（友達少ない。連絡しない。引きこもり）
今や常識的に携帯を所有する時代になってしまいましたので、常識的に考えて半分に。
謙虚
毎月6000円くらい
【経費にしてる】ガソリン代・駐車場代・高速代
【科目：交通費】
こちらは100％経費にしてます。
我が家の移動は主に、自転車・原付・バイク
バイクに掛かるガソリン代は、カードの明細の中で分けて消去。
車に掛かったものだけ、計上しています。
物件が九州各地になるので、月別にすると波があります。
プラス
物件調査なども、基本的には現地まで足を運びます。
毎月6000円～25000円くらい
【経費にしてる】お茶代
- 事務所用として、珈琲を購入 【科目：消耗品】
- 業者さんと打合せ、外で珈琲 【科目：会議費】
- 仲介業者さんと、外で珈琲 【科目：接待交際費】
です。
しっかり分けて計上します( ｀ー´)ノｴﾗｲ
面倒な時は、レシートごと処分します。
こまごま嫌い。
年間ベースで数千円程度。
【経費にしてる】弁当代
【科目：会議費】
基本的に「夜ご飯の時に、業務連絡を行う」ようにしてるので、食べてるのは私と代表である主人の2人分だけ経費にしてます。
子供の弁当が入ったら、面倒なので経費から外します。
案分してまで経費にしません。
こまごま嫌い。
週末は、割と報告会にしているので・・・
毎月0円～6000円くらい
【経費にしてる】ビール代
【科目：接待交際費】
年末と夏の、お歳暮・お中元の時期
仲介業者さん・管理業者さんに挨拶兼ねて、持ち込み営業します。
1ケース4500円～5200円程度のものを、2～3か所のメイン客付け業者さんと、管理部門の方々へお持ちします。
1ケース？多くない？
皆で分けたら、1人当り1～2本だよ。
管理って結構人数いるし、縁の下の力持ちなんだよ！！
ご挨拶大事！！
7月と12月に10000円くらい
【経費にしてる】パソコン・プリンター・インク・コピー用紙
【科目：消耗品】
ここにパソコンなども入ってきますが、全て経費です。
- 20万円未満【科目：消耗品】
- 20万円以上【科目：備品で減価償却（一括償却）】
になりますので、ご注意下され。
プリンターは主に
- 年賀状
- 検索した物件資料
- 業者営業用の物件資料作成（気が向いたら）
で使っているので、少々波はあるものの
年間で数千円
【経費にしてる】切手・ハガキ・レターパック等
【科目：通信費】
最近、遠方の業者さんと資料や契約書のやり取りが増えたのでよく使ってます。
確定申告書も、ネット作成して、郵送してます。
アパート経営 経費で落とせる税金
【科目：租税公課】
- 固定資産税
（物件を取得した時に、お支払いした固定資産税は、計上が違います）
税金ではありませんが、同じ科目に入ってくるのは
- 収入印紙
- 住民票・印鑑証明などの公的機関で取得した証明書
アパート経営 減価償却費ってなんなんだ
減価償却とは、企業会計に関する購入費用の認識と計算の方法のひとつである。長期間にわたって使用される固定資産の取得に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである。
Wikipediaより引用
- 備品・設備品の20万円未満のもの
（減価償却か、消耗品として全額経費計上するか選択することが出来ます。）
- 不動産を購入した時の仲介手数料
「仲介手数料」は取引形態によって、計上方法が違います。
アパート経営 住宅ローンはどうするの？
上で説明した、「家賃」ですが、住宅ローンを組まれてる方（持ち家）は、「家賃」では計上出来ません。
持ち家の場合
【科目：減価償却】（耐用年数22年～47年）
自宅（建物部分） × 使用率
【科目：利息】
住宅ローンの利息分 × 使用率
持ち家でローンを組まれてる方は、「住宅ローン特別控除」等の適用からも外れるので、ご注意ください。
使用率は、賃貸の場合と同様に案分します。
と、説明はしましたが、作成時に会計ソフトを利用すれば自動計算してくれます。
私が使った会計ソフト
アパート経営 車は経費に出来るのか？
できます。
【科目：車両代】（耐用年数5年）
こちらも、減価償却費として処理します。
買った金額を一括計上は出来ませんのでご注意ください。
アパート経営 確定申告 税理士さん手数料目安
10年確定申告をしてきましたが、かなり調べながら作成はしてますが、素人の頑張り程度なので、間違いないのは税理士さんに頼むのが一番かな〜と思います。
ただ、不動産投資の収入と経費は、あまり波が無いので一度慣れてしまうと、そんなに時間は掛かりません。
一応目安として、税理士さんの手数料をご紹介します。
税理士さんの手数料は、事業規模によって金額が異なるようです。
我が家で以前依頼していた税理士さんの手数料
【家賃収入1000万～2000万の場合】
税理士さんの手数料
- 月額10000円～15000円
- 確定申告時に50000～80000円
ゆくゆくは税理士さんにお願いされたい方は、弥生会計をおすすめします。
（税理士さん業界で使用頻度が高く、データのやり取りを一から覚える必要がありません。）
アパート経営 まとめ
こーんな感じ( ｀ー´)ノ以上！！
上記の内容は、「日常生活で使用する範囲の一部を計上する」で考えれば、「節税」ですね。
【例】
- 木造アパート1棟8戸のアパート 4000万
- 表面利回り 8％
- 入居率 95％
- 家賃収入 304万円。
- 物件の経費（固定資産税・管理費等）15％～25％
上記の物件に、事務所経費を差し引いて、プラスマイナス0くらいです。
また、上記の物件より利回りが低い方は、収入が少ない若しくはマイナスなわけです。
節税効果はありますが、投資としてどうなの？と考えます。
そもそもの購入を控えた方がよいかもしれません。
（不動産投資の初年度は別です。経費が多いので、マイナスになる事も多いです。）
よって、不動産投資 ＝ 節税 は、成り立たない。
というyoshiko見解でした。
読んでいただきありがとう御座いました。( ^^) _旦~~
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