いらっしゃいませ。マナ（@mana_toushiFX）です( *´艸｀)
不動産投資をされてる大家さんは、不動産会社をどのような基準で選ばれてますか？
・売買仲介をしてくれた会社にそのまま依頼する
・CMでよく見る有名な不動産会社
・紹介
・新築施工を依頼した会社
という状況の方が多くいらっしゃると思います。
なんとなくで、決めてしまった後は
「ほんとうに、この会社で大丈夫？」と考える事はあっても、変更するタイミングが解らない方
気になる事はあっても、変更も面倒ですし何となく後回しなどと思ってる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、「大家目線での経験」と「不動産会社に勤めた経験」を合わせて、マナ大家偏見100％で「管理を任せたい不動産会社の基準」をご紹介したいと思います。
【その前に読んで！】大家さん、その連絡誰に伝えました？仲介斡旋と管理の業務の違い
元不動産屋が選ぶ、おススメな管理会社【客付け編】
大家さんにとっては、自分の物件にお客様を付けてくれる業者さんがいいですよね。
認知度が高い＝斡旋力が強い
と考えてませんか？
賃貸ランキング店舗数上位の会社様、自社施工（いい部屋さん等）の物件を扱ってる会社を除くと
ミニミニさん
エイブルさん
アパマンさん
あたりが、一般の方に対しての認知度があり、広告宣伝費に力を注いでる賃貸仲介店です。
業界内のうわさ（私が耳にする小さなエリア）も含めて力配分
上記の会社の力配分を、仲介斡旋8：管理業務2 この条件で、「斡旋力が強い」と表現します。
この斡旋力の強い会社様に、管理をお願いして思ったのは、やっぱり集客力は抜群です。案内しているお客様の数、契約件数等群を抜いてます。
しかし
「それなりの物件+そこそこの広告料」の物件を優先してるように感じました。
案内を希望される方が欲している物件に＋ちょい上げ賃料のステキ物件+広告料との兼ね合い。
自分が所有している物件のタイプが違う。
それもあるかもしれません。
築古（築43年）の激安（私の）物件は、
2DK 25000円（相場の2割減）
電車駅徒歩3分
主要駅までは、1駅
徒歩で行くことも可能
リフォームはレトロな感じに仕上げる。
広告料を上げてもお客様を決めて頂くことはありませんでした。
賃料を下げるというのは、お客様のサービスには繋がっても、斡旋営業マンの広告料は下がるという側面もあります。落としどころを考えます。
その他、エリアNo1店舗数
の不動産屋さんにもお願いしてみたことがありますが、結局お客様が付くことはなく、「条件がちょっと」とばかり言われ続けました。
（ちなみに、対応はかなり感じよいです。そっかーと聞き入ってました）
条件はこちら↓↓↓
・広告料 2か月
・フリーレント 2か月
・敷・礼0
・入居者様の諸経費、大家持ち
これだけ、大手に続いて、エリアNo店舗数、CMもガンガンされてます。
これだけ認知されている不動産会社さんですから、言われる事には従います。
条件も言われる通りに。それでも「案内出来ない、お客様に指示されない」と、斡旋力の強い業者さんが言うのなら、そうなんだなぁと思ってました。
結局、認知度は低いですが、知人が入社した事もあり、別の不動産会社に案内をお願いしました。
あ！っと言うまに満室です。
条件は変わらず+諸経費は通常通り入居者様持ち。
あの条件で付けれないというのは何だったのか？（小声）
ちなみに、家賃をもっと上げても埋まるよと言われる始末。（エリア相場で最安値物件にしてましたので）
実際、この物件は遠方という事もあって、売却しましたが、現在の所有者さんは32000円で満室にされてます。
このことから
不動産会社の集客力 ＝ 自分の物件への集客力ではない
という結論に。
逆に、
個人経営のフランチャイズ未加盟の不動産会社様は、集客力はないです。
それは、しっかり自覚されてますし、収益のメインは、賃貸斡旋ではない事が多いです。
検討する際には、管理契約を結ぶ前に
「集客はどのようにされてますか？」
「入居率はどれくらいですか？」
と、聞いて下さい。
初めから
「最近は、空室が目立ってますので80％入ってれば良い方ですよ」
「自社で全て付けれます」
と言う会社は避けて下さい。
空室である事を、時代と物件の責任にされます。
大家さんは、
・賃料設定
・リフォーム
・広告料
・立地
・営業
全てやりつくして満室にならないのなら、原因は不動産会社です。
注意：極端に立地が悪い場合は、大家側のミスです。不動産会社さん全力で頑張っても時間が掛かる部屋はあります。買う時点でご注意をｗ
元不動産屋が選ぶ、おススメな管理会社【管理編】
管理部門の仕事は、業界内ではあまり好まれる部署ではありません。（残念です）
私が所属していたのも、ここの部署になりますが、基本的にありがたがられることが無い。
地味。
入居しているお客様から見れば、暮らしの困りごと対して対応する場所になるので、快適な生活を維持するために、陰ながら日々対応に追われてます。
大家さんとのやり取りは、退去から次の募集のタイミングに連絡が入ることが多いと思います。
繁忙期の時に、ここの対応が遅れてしまうと、数か月の空室に繋がるので動きが早い会社が良いですね。
管理をきちんとしている会社は、ダントツで個人で経営している不動産会社さんです。
建物の清掃も、通常業務として無料でやって下さったりもします。
（無料が普通と思った大家さん注意です。清掃は別料金です。）
管理している物件の数も、限られてますので、入居者様の対応も早く、しかるべきタイミングにきちんと動いて下さいます。
退去立ち合いも、不動産屋の担当の方がきちんと立ち会って下さってます。
（普通でしょ？と思った大家さん。これも注意ですｗ）
日常「電話対応で終わるレベルの問合せ」は、大家さんの耳には入りません。
また、
「管理会社の対応が遅くて、退去を考える方」
「案内の人と話した内容と違った」
などを理由に退去を考える方も少なからずいらっしゃいます。
入居して頂くことも大事ですが、その後の管理の対応がきちんとしていると、入居者様が次の入居者さんを連れてきて下さることも。
管理部門は、目立たない営業をしてくれています。
まとめ ～結局どんな不動産会社が良いんだよ！～
まとめます
・管理がきちんとしているところは、仲介斡旋（客付け）が弱いです。
・仲介斡旋（客付け）が強いところは、管理が弱いです。
・どちらも弱い会社は、たぶん主力が別です（売買仲介かマンション管理）
力配分で言いますと
管理力6：斡旋力4の不動産会社がおススメです。
こんな不動産会社
・フランチャイズ加盟店の個人経営の不動産
・複数店舗を構えるが、多くはない
・業者間のつながりを重んじる会社
個人経営といえど、加盟されてる時点で「集客」に対する意識が高いです。
さらに複数店舗持たれてるのであれば、さらに高く。
そういう店舗の方は、大手に比べると集客力が弱い事を解っているので、管理物件に対してお客様を付けて下さいの業界内の営業もきちんとされてます。（業界内の営業は、管理部門の仕事です。）
大手の不動産会社も、業界内で営業をすることはします。しかし、中小の方が団結力強いです。
私も、大家として案内をして頂く為に、物件資料もって回ったり、入居を決めて下さった仲介店に、挨拶に回ったりしましたが、「○○会社さんには、いつもお世話になっているので」と、管理会社さんの繋がりで案内した。
という会社は、一般認知度は低くとも、しかるべきところに、きちんと営業力を注げてます。
「不動産管理」と言われると、建物の管理の方と考えられやすいですが、実際は営業も十分担っている部門です。
大家さんそれぞれに、好みも力の入れ方もそれぞれにあると思います。日常もお忙しくされてる方も多いのでは？
管理会社の見直しの参考にして頂けると幸いです
読んでいただきありがとう御座いました。( ^^) _旦~~
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