こんにちわ まな大家（@mana_toushiFX）です( ^^) _旦~~です
不動産投資物件を買うのは、ちょっと抵抗がある。しかし興味はあるしチャレンジしてみたいという方におススメ。自分の自宅を買ってみる。です。
メリット
- 融資が通りやすい
- 金利・返済年数の優遇（住宅ローン）がある
- 入居者リスク0
- 賃貸の相場の半額（返済金額）で住める
デメリット
- 相場より、安い物件を買わなければならない
- 自分オリジナルのリフォームを出来ない
- 税の知識が無いと、損する場合がある
- 自分の都合より、損得勘定が先に立つ
色々諸経費等はありますが、物件の返済金額は、賃貸に出してる金額の約半分です。それだけでもメリットは大きいですが、「投資目線の勉強が出来る上に、空室リスクは0（自分で住んでます）です」
勉強するには最適ですが、1つ問題を言うと
住宅ローンは、借金なので自宅を購入直後に、投資物件を買う事を検討するなら、銀行審査の時にマイナス要因にはなります。（借入金額として認識されますので）
全く買えなくなるというわけではありませんが、月々支払ってる金額が賃貸の方が大きくとも、借入の審査の時には
賃貸（有利）＞持ち家（不利）
になることは、頭の片隅に置いておいてください。
では、どういう物件が不動産投資として勉強に向いているのかご説明させて頂きます。
目次
不動産投資目線で見る住宅 新築より中古物件
住宅となると、戸建てかマンションか？と迷うところですよね。
ここはあくまで「自宅」ですので、自分にとって便利な範囲で、かつ割安な物件を探す。くらいの目標で、どちらを選んで頂いても大丈夫です。
「手軽さ」で考えたら、マンションの方かな？くらい。
投資目的で考えた場合は、自宅は新築で買わないでください。
物件の価格として「新築」という名前に、付加価値（金額）が乗っていると考えて下さい。3～8年も経てば、3割は下がります。
中古物件の場合は、売却されてる時点で相場で査定されてますので、新築に比べると物件価値の下落幅が小さいです。
ここ近年は、物件価格が上昇してますので、数年前に買った新築マンションが、買った当初より高く売れるという状況が続きましたが、タイミングが良かっただけ。
今買えば、高値買いの可能性もありますが、自宅で考えると賃貸より安く住めるというメリットがあるので、数年住んで少々下がった金額で売却することになっても、相殺させても大きな損は出ないと考えます。
さらに、中古で購入した場合は、リフォームの必要性も出てきますので、業者の選定や単価等を学ぶことも出来ます。
不動産投資の練習にはちょうど良いのではないでしょうか。
不動産投資目的で見る住宅～4つのポイント～
普通の自宅を買うポイントと大きく違うのは、「次に買う人の事を意識する」です。
マンション築年数は8年～15年（18年）を狙う
築年数ですが、「次に買う方の返済年数が伸ばせる程度に残す」のがポイントです。
築20～30年の物件を購入した後、10年住んで売却となると、売却時の築年数は30年～40年。次に買う方の返済年数を長くとることが出来ません。
その分価値も下がってますが、ローンが組めず現金買いの方を探す必要が出てくるので、売る時に値段交渉が入りやすくなってしまいます。
リフォームしてない物件が良い
リフォーム済みの物件ありますよね？
すぐ入居できるし楽ではありますが、売値にリフォーム分の手間代、きっちり入ってます。
「投資」目的の場合は、楽より手間を取った方が、勉強にもなりますし、数十万～数百万安く購入する事が出来ます。
リフォームも最小限に抑えてしまえば数十万で済む事もありますので、上乗せされたリフォーム済みより、値引き交渉の出来る、リフォームされてない「現状渡し」の物件をおススメします。
少々問題がある方が値崩れしてる
私が買った物件の場合は、「隣の電車の音がうるさい」というのがマイナスポイントで、なかなか売れないという条件に、指値を入れました。
購入時点では日中家にいる事も少なかったですし、売却する時には防音用に二重サッシを施工したので、音の問題は解消させて売却することが出来ました。
問題になってるポイントは「工事で解消できることか？」も見るポイントです。
「ファミリータイプなのに駐車場が確保出来てない」というのが理由で、売値が安くなっている場合がありますが、これは時間が経っても解消出来ませんので、自分が売る時にも値下げする必要が出てきます。
避けた方が無難です。
過剰なリフォームは避ける
入居時ですが、やはりきれいな部屋に住みたいですよね。
最小限のリフォームは、施してOKだと思います。きれいな状態で住みたいですし、壁紙・床材などのリフォームは単価が安いので全面張替えても、さほどお金は掛かりません。
避けたいのは、水回り・配管関係です。特に高額なのは「キッチン・お風呂」の工事はお金が掛かります。
ここは、交換をしなくていい程度の物件であるのが理想です。
物件は、「部屋の広さ・立地・築年数・構造」でほとんど相場が決まります。
交換が必要な分、安くなっているのであればイイですが、こだわりのお風呂に200万掛けて交換したからと言って、売る時に200万上乗せは出来ません。ご注意ください。
売却時の注意点
売却条件に、「現状渡し」も視野に入れる
次に、引っ越しをするときに出てくる選択肢は
・住んでいた家を、賃貸に出す
・住んでいた家を、売却する
売却する場合は、内装業者さんに見積を取って内装代金を上乗せしてください。
売る時には、値段交渉が入りますので
「現状渡しであれば、内装分引きますよ」という条件にしておけば、実質交渉は入りません。
あくまで、次に買われる方の条件により対応する。
準備をしておけば、買われる方の選択肢も広がりますし、その分値下がりリスクを下げる事が出来ます。
賃貸に出す・売却するにしても、注意点があります。
・賃貸に出す場合は、住宅ではなくなりますので、銀行の借り換えが必要になります。
・売却の場合、次に住宅ローンを新たに組み直すとなると、住宅ローン特別控除などの優遇措置が受けれない場合があります。
税金などの件は、また別の機会に・・・
まとめ
自分の城として買う楽しみもありますが「賃貸目線で、部屋を見る」というのも、新しい見方が出来ると思います。
給湯器の調子が悪くなったら、賃貸の場合は、管理会社に電話して交換依頼をするだけですが、所有者になると自費で交換です。
水洗金具一つ変わると、自炊の効率が変わります。自分が快適に住める場所は、次のお客様にとっても快適です。
過剰なこだわりは、逆に次のお客様に必要ではなかったり。
大家目線で暮らせる上に、ローリスク（経験含む）ハイリターンな投資法だと思います。
読んでいただきありがとう御座いました( ^^) _旦~~
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