不動産投資～超初心者編～/初心者を利用する。人に相談しよう！

こんにちわ(*´▽｀*)マナ大家（@mana_toushiFX）です。

不動産投資って、凄く出来る人が、上手に運用してるイメージってありませんか？

複数棟所有してた私から見ても、世間の不動産投資家さんは、キラキラして見えますｗなんかすごいですよね。わかんないけどｗ

私は、少額から始めたからわかったのですが
実は「お金が無いと、失敗しにくい」投資なんです。

もう少し言うと、お金が無い人（私みたいなの）は、
・私自身にお金を借りる力がない
・高い物件を買うことが出来ない

んです。だから金銭的な大きな失敗はしま（できま）せん。
じゃ、どうする？って話。

資産価値があり、収益性の高い物件を買う
という選択肢しかないのです。

資産価値がある物件ってどんなの？と思いませんか？？
それはね、銀行さんが教えてくれます(*´▽｀*)はい他力～♪
※実際自分で査定したいという方向けの記事は別で書きます。
ちょっとまどろっこしいので、初心者向きではありません。

ここでは、初心者丸出しのマナ大家が、全力で他人に力を借りまくった話をします。はっきり言ってカッコよさゼロです0％
もっと、勉強しろよ～・・・と言われても、勉強苦手なんですもの。わかんなかったしぃ～

ではどうぞ。

不動産投資に指導者はいりますか？
成功者の話は必要？

「不動産投資を教えて下さる方」は、私にはいませんでした。その時々に、専門の方に聞きまくっていた・・・という感じ。

成功者の話も、本で確認程度にしましたが、同じことをやっても上手くいかない。かつ「全く同じ状況になり得ない」というのもあり、状況に応じて一部参考にさせてもらう。正直ネット上の情報で十分だったかな？と思ってます。

・お金が借りれないなら、なぜ借りれないかを銀行さんに聞く
・物件がないなら、不動産屋さんに状況を聞く
・貯金がないなら、節約本を買ってみる

不動産は、困っている事に対して、必ず専門家が居ます。
トータルプロデュースの出来る「不動産コンサルタント」さんは、いらしゃると助かる部分もあるのは事実。否定もしませんし、隣にいて下さったら助かっただろうなぁとも思います。単純に私が知らなかっただけです。
が、
絶対必要？と聞かれると「いいえ」です。

かなり色々な方々に助けてもらいましたが「不動産コンサルタント」さんとはご縁がありませんでした。ただそれだけ。

事実、私は家賃年収入1400万～1500万程度にはなりましたし、売却をしたので、年収は落ちましたが、売却益がそこそこ出ました。

新築投資物件の注意点と
お金が無いから得をするという考え方

銀行さんって融資の審査が厳しいんです。

「どこのだれか解らない人間にお金を貸す」わけですから、かなり色々審査して下さいます。返す見込みのない物件、人間にはお金は貸しません。

ただ、新築物件を購入する時は注意です。

新築物件の場合、販売している業者さんがいらっしゃいますよね？
「販売している業者さんに対して優遇措置」がありますから、銀行の審査が少し緩くなったり、金利の優遇があったりします。
それは「私」を特別に扱ってるわけではなく、取引業者の紹介の数と実績を見て、銀行が特別対応されてるだけですので、自分の力量ではありません。

更に資産を持たれてる方は
物件に返済能力がなくとも、個人の資産能力が高いと
「現金で補填出来る」
「収入が豊かなので、そちらで補填」
を考えられるので、「その物件の評価ではないところ」でOKが出ます。

これは結構、危険です。
本人に物件を見極める力が無いと、利益の出ない物件を買ってしまう事も。

逆に、お金が無く収入が低い場合は、行動と努力でカバーするしかありません。
具体的に言うと

・貸してくれる銀行を探す
・借りれる物件を探す

しかない。
私は「銀行がOKの物件を探そう」くらいの感覚で探してたので、最終決断を銀行さん頼りにしていた部分は正直楽でした。

融資は融資のプロに聞いてみる銀行さんはパートナー

ご迷惑な限りですが、銀行さんにかなり聞きこみました。

「どんな物件が良いのか」
「現金はいくら必要か」
「銀行の評価はいかほどか」
「資産背景とか属性とかいうけど、その根拠は？」

計算方法なども、各銀行さんに色々聞きました。マジ迷惑。

物件を持たずに、問い合わせると必ず言われるのは「物件によりけりですので、言いようがありません」と言われます。
ですので
初心者の頃にやったのは「この物件はどうですか？」と持ち込みを繰り返す事だけです。

何度も繰り返す（笑）と、解ってきます。

・銀行さんが扱いたくない物件
・借りれるけど、返済年数が短い
・属性的に、借りれる物件の限度
・そもそも借りれない

※詳しい内容は、別記事にて。

必ず、「貸せない」と言われた物件に対して、「どうしてですか」と聞くことです。（マジ迷惑）
「次の物件の参考にしたいので、教えて頂けませんか」を添えるようにしました。

銀行さんも忙しいので、貸せない物件を都度持ってこられても迷惑です。丁寧に教えてくださいます。

そのうち、「自分の欲しい物件」と「銀行さんが融資を出せる」物件の目途が立ってきます。
後は、的を絞って物件を探しまくるだけです。

物件検索と情報サイト

検索サイトは、多くあると思いますが、私が1棟目の物件を見つけたサイトは不動産連合隊でした。

有名サイトばかりです。それぞれに物件を探すとなると、結構情報量も多くなり大変ですが

・エリアを決める
・金額を決める
・利回りを決める
・築年数を決める

これだけ絞ると、自分でだいぶ把握することが出来ます。
自分の検索条件の物件は知らない物件はない！というくらい読み込むと、特別安い物件、お得物件に気付けるようになります。
※検索条件の絞り方は、また後日。

物件資料は、ネットから問合せ。資料請求で一式貰うことが出来るので、銀行さんに必要書類を持って行き、「どうですか」材料に使うだけというのもOKです。

投資物件に関しては、「問合せのみ」のお客さんも多いので、営業の電話がかかってくることも少ないです。（確認程度の電話が、たまにあります）

私も、資料請求をよくしますが、基本メールで送信してもらうだけです。扱ってる会社の社長さんがメールが苦手だと、FAXで送ると言われる事はありますｗ

購入物件の調査。管理会社へ相談や聞き込みをする

これは、具体的に物件の購入が見えてきた時の話にはなりますが、物件の購入を検討する時、不安要素があれば、管理会社若しくは、物件の近隣の業者さんに問合せをしましょう。

中古物件の場合は、物件名を言うだけで、客付け業者さんはには伝わりますし、売買仲介の業者さんが知らない事を知っていたりします。現場の声が一番。

管理会社さんに管理状況
客付け業者さんに、賃料相場・広告料・該当物件に対する不満等の聞き込み

ここまでやっていれば、購入後予定外の出費というのは少なくなりますし
問合せを事前にすることによって、購入後「お陰様で買えました」と、挨拶ついでに客付け依頼をするのも効果的。「自分がアドバイスした」という気持ちも持ってもらえてる事もあり、気にかけてもらえる可能性が高いです。

要は気になるところは専門家へ相談。これで十分リスクは回避できると思います。知ったつもりで怠る方が、よっぽどリスクです。

尚、私個人的なお願いを言うなら
不動産・建築業界「質問する分には、専門家の方がタダで教えてくれる」素晴らしい業界です。
ですが
繁忙期（10月～3月）なら、都合の良い時間を聞いてかけ直す。出直す等気遣って頂けると嬉しいです。

客予備軍は、客じゃないからね。言っとくけど。
（と、私に言わなければならない・・・とんだご迷惑を。）

まとめ

慣れてくると、相場や感覚も解ってくるので、現場を見らずに買付出来たりもしますが、初心者のうちは、全て自分で確認する。くらいのつもりで動くと失敗は少ないです。

実際は、購入後も色々事件は起こったのですがｗ
これはまた次の記事で。

不動産投資、大変そうですが？
部屋（住宅）探しと、さほど変わらないですよ( *´艸｀)