不動産投資／区分所有のメリットと選ばなかった理由

こんにちは。マナ大家（@mana_toushiFX）です( *´艸｀)

不動産投資13年目になりますが、マンション1室（区分所有）に、買い付けを入れた事は何度もあります。

基本的に優先すべきは1棟築古（高利回り）と自分の得意分野が最優先させてますが、あまりに思うように買えず、ちょっと浮気した。というのが正直なところ。

あんまし難しい事を考えるのは苦手なので、そのうち買ってみて失敗すると思います( *´艸｀)

では
若干偏見が入ってますが私の考える区分所有のメリットと、購入に至らなかった理由をご紹介させて頂きます。

区分所有のメリット書くけど、注意点入れます

メリットとして金銭的なものは、あまりないかな？と考えています。
大きなメリットは2つ。

最大のメリットは、「外回りの修繕を考える必要がない」という事です。

大規模修繕って、打合せだけでも1か月近く掛かりますし、小さな物件1棟でも、工事にかかる時間は1か月弱。
その間、入居者さんにも迷惑を掛けますし、駐車場の手配等で結構テンテコ舞います。

内部のリフォームと違って、外部のリフォーム・修繕には少々技術と知識がいります。当然、工事の金額も大きくなります。

・見積もり金額は適正か
・工事内容は適正か
・老朽化を考えたら、一緒にしとくべき工事はないのか
・よりよい、商品（塗装など）はないか？

「修繕積立金」を毎月収める事により「建物の全体の事を考える必要がない」というのは一番大きい。

もう一つのメリットは、良い立地のものを手に入れれるという事。

駅前などの好立地で、1棟物件は、とても買えません。
「金額が高いから」というよりも、売買の仲介業者様からすると、上お得意様に流せるステキ物件ですので、わざわざネットで情報を流しませんし、金額も一般向けではありません。情報も流れるべきところに流れてしまう。

そんな中、区分に関しては割と駅近物件を購入することが出来ます。

「学生向けエリア」の区分物件。こちらはおススメしません。
私が所有しているもので、学生向けエリアの物件がいくつかありますが、値崩れエリアトップクラスです。

1棟所有の場合は、リフォームで差別化させる事も可能ですし、費用も回収の見込みを立てやすいです。学生向けエリアだから学生さんに入居してもらうという事に固執する必要もありません。

区分の場合
「そこそこの内装リフォームで、家賃据え置きによる差別化」
「ガッツリ内装リフォームで、家賃ちょい上げで長期で回収」

のどちらかで戦う事になると思いますが、そもそも区分物件を「少額で手間いらず」を狙って購入した方に「ガッツリ」の選択は、なかなか勇気がいるのかな？と思います。

他の部屋の入居者さんが、ほぼほぼ学生さんであれば「学生向けマンション」にもなり、お客様を限定してしまう事にもなります。

上記を「当初から見込んで購入」するのなら、問題なし！かも？

区分所有のデメリット・管理費用の観点から

「マンション管理」という部門と「賃貸管理」という部門が、別であるという事をご存知でしょうか？

販売当初から、「管理も、賃貸募集も両方やります」という物件であれば問題ないのですが、区分所有になると

「全体（共用部）の管理をしているマンション管理会社」
と
「賃貸管理（専有部）を別で依頼する」可能性も注意しなければなりません。
ちなみに入居者の募集は、賃貸管理の担当になります。

特に多いのが、分譲マンションの物件です。

「マンション管理」
・・・物件資料に書いてある管理費に管理料は含まれ、共用部の管理を担当する。

「賃貸管理の不動産会社」
・・・賃貸募集と、入居者（専有部）の問合せ
※別途最低料金3000円～5000円の管理料が発生

金額にすると大したことはないのですが、家賃収入に対する割合で考えると、結構大きな比率になってきます。5万円の家賃のところであれば10％が管理料になる計算になるので、大きな出費となります。

区分所有のデメリット・管理会社の偏見あり

ぶちゃけます。

不動産の管理会社（中大手）では、預からせて頂いてる物件戸数によってランク分けされてます。
通常業務で対応が変わるという事はありません。
しかし、上層部の対応が若干変わってきます。

下記のような、どうでもいい内容は別にして、複数棟持っていると何かしら交渉がしやすいのは事実としてあります。管理料の交渉等は、数百戸単位に預からせて頂く際には1～2％安くしてました。

例：1区分のオーナー様

私：おーなー様に、見積もりの提案行ってきます。
上司：はい

例：1棟×複数所有のオーナー様

私：おーなー様に、見積もりの提案行ってきます。
上司：俺も行く（挨拶に）

くらいの差なので、業務に支障はありません。（たぶん）

しかし、上層部としては「利益を多く落として下さるオーナー様」には、いつもなら現場の下々が対応する内容であれ、上層部が出動したり。

現場の社員としては、面倒でしかなかったのですが、上層部なりに複数預けて頂いてるおーなー様に対して彼らなりの特別扱いしてるつもりだったのでしょう。

結局なにがしたいかよく解りませんでした。

代わりに謝ります。申し訳ありません。

ともあれ、上記メリットで書いた、「外部含めてリフォームが自由にできない」という部分が、私にとってはデメリットだったので、購入に至りませんでした。

今は興味深々です。

区分所有を投資するテクニック

1棟物件より、手間いらず、リスク小と言われてますが、その分対策を取らねばならない事も多くあり、私みたいな1点集中型タイプからすると、学ぶものが多すぎて結構ドキドキします。

しかし、掛かるであろうリスクを考えて、「買う時に値交渉する」事で全て解決出来ると思います。

苦手意識もあり、マイナスな点を多く書いてしまいましたが、上記を踏まえて私も安く仕入れるぞ！( ｀ー´)ノおー

【関連記事】区分マンション地方の駅近ワンルームの収支を計算してみた

まとめ

あくまで、地方の不動産投資事情になります。

区分所有は未だ買付と査定するくらいの経験しかありませんので、実際買ってみて、失敗談含めてご紹介できたらと考えています。

読んでいただきありがとうござました。( ^^) _旦~~