不動産投資でリスクなし！私が買った自宅のマンション～購入編～

いらっしゃいませ。マナ大家（@mana_toushiFX）です( ^^) _旦~~

「不動産投資」といえば、「人に部屋を貸して賃料収入を得る」という考え方が一般的ですが
忘れてはならない、自宅も「不動産」。

不動産投資の練習物件として、購入した我が家の物件を紹介したいと思います。

[chat face=”man3″ name=”夫” align=”left” border=”blue” bg=”blue”] え？新婚当初買ったあのマンション？練習だったの？ [/chat]
[chat face=”woman1″ name=”マナ大家” align=”right” border=”red” bg=”red”] うん。初めから1棟マンション買うって怖いでしょ。 [/chat]

【関連記事】不動産投資でリスクなし！初心者におススメ。～自宅編～

検討物件　区分所有の中古マンション
具体的な目安を決める

自宅を買うと決めてから、約2か月間の間は、色々な物件を検索し続けました。

探していた物件の目安

• エリア：主人の通勤30分以内
• 築年数　5年～15年
• 広さ　70㎡～90㎡
• 駅まで歩ける　徒歩15分以内
• 3LDK以上
• 駐車場が確保できる
• 金額　1800万以下

少し細かめに条件を絞りました。幅を広げて時間を掛けたくなかったのもありますし、見落としたくなかったという理由です。
競売物件の資料も見てました。こちらは、種類多く物件は出ませんのでエリアを「市内」と広めにし、同じ条件で検索

ネット上で検索し続けた期間は長かったですが、実際内覧した回数は2回。

内覧が少なかった理由は

・「相場」から外さない。特別安い物件はなかなか出ない
・リフォーム済みの物件が多い
・相場より少し低いと、上記の条件を満たさない

駐車場が無い、立地（駅から離れてる）、築年数が20年を超えている
物件は、割と安めに掲載されていたりもしますが、ここは「数年後転売する時」にも、値下がりしやすい条件だからです。

[chat face=”woman1″ name=”マナ大家” align=”right” border=”red” bg=”red”] ひたすら探す。妥協しない [/chat]

1件目の物件で決めなかった理由

最初の2回の物件を、見送ったのは条件には入れてませんでしたが
・天井が低いと狭く感じる
・部屋の雰囲気が、なんとなく嫌

という、不確かなものでしたが「感じるもの」は結構大事にしています。

今でもそれは一緒で、複数物件を買い進めましたが、最悪「外観」までは必ず確認しに行くようにしてます。
物件資料には書いてないけど、行ったら気付ける事も多いからです。

街の雰囲気というのは地図上では感じる事は出来ません。
「ここなら、街なら住んでみたいなぁ・・・」と自分が感じるところも含めて、物件調査にしています。

上記の内容は、結構具体的ですので、後は雰囲気さえ良ければいい。
くらいの感覚で、探していたので、内覧は何度も行く事なく　2回目の内覧物件で、当日即買い付けを入れる流れになりました。

購入物件　区分所有の中古マンション　表面利回12％

実際購入した物件です。

売りに出ていた金額は1250万円
上記の相場は、1500万～1650万でした。

日中は私も仕事をしているので、電車の音を気にすることありませんし、リフォーム好きとしては「二重サッシにすればいいのでは？」くらいの問題でしたので、即決
「なかなか売れないなら」と相手の足元を見て、1000万で値交渉をしましたが、仲介業者さんに止められ1100万で買付。

賃料の相場は、当時10万～12万　11万で計算したとして

年間家賃132万円　/　1100万　＝　12％（表面利回り）

でしたので、賃貸に出しても申し分ありません。
（※ファミリータイプの築浅は9％超えは検討に値します。）

リフォーム費用は、私の小さな拘りを除けば80万程度　+　線路側の窓を二重サッシにして　40万（概算）

売却するにしても、上記の問題をクリアさせるべくリフォームをしても総額　1250万。
相場1500万で売却しても、十分利益が出ます。

安くなっていた理由

• 任売物件だったこと
• 入居者が、修繕費・管理費を30万程度滞納していたこと
• 未内装での引き渡し希望だったこと
• 電車の音がうるさかったこと

でした。
任売物件とは、物件の持ち主が銀行のの返済を滞らせたことにより、抵当権が実行されたものです。

銀行さんから早い回収を求められる為、通常の売却より2～3割程度安く販売されます。

競売物件の1歩手前という感じでしょうか。

ちなみに、滞納していた部分の支払いは、全てこちらもちになります。

内覧したのは、私たちで3組目という事でした。前の内覧者が断った理由は音だったらしいです。
断わる人が数人前にいらっしゃると、売主さんは「売れないのかな？」という不安が過りますよね。交渉もしやすくなります。

[chat face=”woman1″ name=”マナ大家” align=”right” border=”red” bg=”red”] 人気がないからと怯まない。狙うべき [/chat]

投資物件　賃貸向きの内装業者さんを選ぶ方法

当時、ゼネコンに勤めていたので、知り合いの業者さんに頼むことも出来ました。

しかし、実際頼んだのは「仲介業者さんのご紹介」お会いしたことはない方です。

理由は
新築物件に慣れてる業者さんと、賃貸（不動産屋さん）の取引している業者さんは提案する内容が違う事です。

自宅のリフォームをする時、
「肌ざわり」「質」「こだわり」「使い勝手」などがを考えた上で、金額交渉ですよね？「自分の家」として

賃貸の場合は、違います。優先すべきは
「金額」「耐久性」「汚れの目立なさ」「作業効率」です。
そして、金額に大きく影響しない程度の「美しさ」です。

建築業者からすると、不動産屋さんはお得意様ですので、取引している建築業者さんが複数いらっしゃいます。

逆に、一社だけという方は、複数あった業者さんの中から、上記の内容を満たした優秀な業者さんと提携しています。

不動産屋さんのご紹介という、特権にアヤカリマシタ。

まとめ

同じ、「不動産」ではありますが、自宅と賃貸では、
抑えるべきところ、お金をかけるべきところが違います。

賃貸経営している大家さんのご自宅って、みたことありますか？

昔ながらの大家さんは、
「賃貸では安い商品は使えど、自宅は豪邸」という方が多いです。

それと同時に
建築業者・リフォーム業者と一言で言っても
「不動産賃貸」を得意としている業者さんと
「新築・自宅用リフォーム」を得意としている業者さんは別です。

（建築業者さんに聞けば両方できると言われます。”出来る”と”得意”は違います。ご注意を。）

不動産投資で学ぶべく

• 物件を選ぶ目線
• 人が住んだ時の目線
• ローンの手続き
• 購入するまでの流れ
• リフォーム業者の選定

などなど、自宅を買うだけで、十分に予習にもなります。

すでにご自宅を所有の方でも、「売ったらいくら？買ったらいくら？」を基準に物件を見れれば、いざという時の備えにもなります。

[chat face=”woman1″ name=”マナ大家” align=”right” border=”red” bg=”red”] 基本は住む。不動産の相場が高くなったら売ればいい [/chat]

リスクなく不動産投資の経験を積めるおススメ勉強法でした。

読んでいただきありがとう御座いました。( *´艸｀)