[chat face=”woman1″ name=”マナ大家” align=”right” border=”red” bg=”red”] マナ大家（@mana_toushiFX）です( ^^) _旦~~ [/chat]
結論！
原則的に
アパート経営（不動産投資は）クーリングオフという制度はありません。
ただ、クーリングオフではありませんがに、不動産の引き渡しの前に手続きには段階があり、違約金なしでキャンセルするタイミングや、違約金を払って解約する方法があります。
ここでは、
通常売買の流れと解約が出来るタイミングの説明をしたいと思います。
クーリングオフが出来ない【通常の売買契約】
売主さんが、不動産業者ではない場合はクーリングオフ出来ません。（ほとんどです）
電話やメールで問合せ
↓（資料請求など）
買付
↓（ローンの銀行へ打診、契約内容の確認など）
契約
↓（銀行さんや、行政書士さんの日程調整など）
決済
問合せ
不動産仲介業者さんを介して、物件の交渉を始めますが電話のやり取りで業者さんに探りを入れます。
値段交渉はどこまでか？入居状況、建物の状態はどう？なぜ売りに出たのかなど等
気になる事は、買い付けを入れる前に色々聞けますが、金額のところに関しては「売主さんに確認しますので」と言われます。（慣れてる営業の方は、値段交渉の幅まで確認されてます）そこで登場するのが買付証明書です。
買付（買付証明書の提出）
買付とは、「その不動産を○○〇万円で購入します」という意思表示です。
法的な拘束力はありません。
買い付けを入れた方でも契約までの間に「辞めます」の連絡を入れれば特に違約金や手続きなどなくやめる事が出来ます。
逆に、買い付けを入れた後、「売主さんの方からキャンセルされる事も少なくない」です。
[chat face=”man3″ name=”夫” align=”left” border=”blue” bg=”blue”] 売りたいからネットで募集してるんだよね？ [/chat]
[chat face=”woman1″ name=”マナ大家” align=”right” border=”red” bg=”red”] うん。問合せが多かったりすると、もっと高く売れるかな？とかも思ってやめる売主さん多いよ [/chat]
不動産を買われる方は、銀行でローンを組まれる方が多いですが。
銀行融資で買う予定の方は、買い付け時に「ローン特約」の条文を付け加えます。
これを入れておけば
「銀行ローンが通らなかった場合は、契約を白紙に戻します」という意味を持ってくれます。
契約
ローンの審査も通り、いざ契約です。
自宅か、不動産会社さんの事務所か「解約の対象にならない場所」で行われます。
契約時に、解約の条件や等も説明されますが、物件の状態や土地の条件など、細かい内容が説明されます。（重要事項説明書等）
内容を説明した上で、納得したよね！さあ捺印！！の流れです。
この時点から、解約するのに違約金が発生するようになります。
一般的には、物件代金の1割程度の手付金を払い契約をします。
そのまま決済へ進む
→ 物件代金に充当され、決済で残りの残金を払う
買主さんの都合で解約
→ 支払った手付金をそのまま違約金として払い、なかったことに
売主さんの都合で解約
→手付金は戻され、同じ額の金額が売主さんから支払われます
※契約日の段階では、まだ物件の所有者は売主さんです。
決済
決済日に、買主さんがローンを組んだ銀行さんで決済の手続きが行われます。
この時に、この契約に関わった全ての業者さんに対して支払いを終わらせます。
仲介業者さん → 仲介手数料
司法書士さん → 登記費用
支払いと、物件の売買代金の移動を全員で確認した後、当日のうちに司法書士さんが当日のうちに登記を終了させます。
この日から、めでたく物件の所有者でーす。
一切の問題やキャンセルは出来ません。
まとめ
不動産投資は、大きな買い物になるので、特に初めての物件購入の時は最後まで迷い続けますし、不安ばかりです。
私も買って1年～2年くらいまでは、毎日不安に思ってましたｗｗ
・実はポンコツ（柱が足りないとか？）物件とか
・何か出るとか？
・入居がずっと決まらないとか？
・買った時の入居者が契約直後に全員出てしまわないかとか？？
・震度2で全壊しないかとか？
・台風で飛んでいかないかとか？？
・家賃払ってもらえないとか？？
・ローンが払えなくなったらどうしよう・・・
とか、不安はずっと付きまとうキリがないです。
けど大丈夫！！ではありませんでした。
【経験談】
・滞納者は出た（割と普通）
・滞納するくせに出ていかないから、訴訟まで進めた（トータル損失100万円）
・契約と同時にすぐに入居者様が出ていく（これ割と多いです）
・入居者様が亡くなられた
・内装済みと聞いていた部屋が、実はボロボロだった（契約前に未確認）
・ちょっと建物が傾きかけてた
・リフォームやり過ぎて、お金が足らなくなった
うん。まあ色々ありましたが、どうにかなります。
楽しいよ！不動産投資！！
不動産投資のクーリングオフ 例外の参考記事
アパート経営 売買契約までの流れ（慣れてる人編）
おしまいです
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