アパート経営をする上で、利回りというのは非常に大切な指標になります。
実質利回りと表面利回りという言葉はご存知ですか？
どちらが大切なのか？
ここでは利回りで見るべき優先順位についてを書きたいと思います。
実質利回りとは （家賃収入（現時点の入居率）-諸経費） / （物件価格+諸経費） ×100
表面利回り ＝ （家賃収入） / （物件価格） ×100
見比べてほしいのは、項目の多さです。一言で書かれてる「諸経費」
これ結構調べるのにも、経験するにも時間が掛かるところなんです。
ちょっと、細かめに項目を並べてみます。
（流し読みでOK！数を比較するだけだし！！）
表面利回りに入ってる項目
・家賃収入（相場）
・入居率（空室率）
・管理費（諸経費）
・税金（諸経費）
・原状回復費（諸経費）
・修繕積立（諸経費）
・広告料（諸経費）
・保険料（諸経費）
・利息・返済（諸経費）
・物件代金
・仲介手数料（諸経費）
・司法書士手数料（諸経費）
・保険料（諸経費）
・固定資産税（諸経費）
・不動産取得税（諸経費）
表面利回り
・家賃収入（相場）
・物件価格
この項目全て、調べることできますか？（私には出来なかった）
実質利回りについて、私は「物件の所有者によって変わる」数字だと思ってます。
所有者の考え方やポリシーによって部屋が変わります。
・入居者様によりよく →リフォーム（内装）代・定期清掃費などが変わります
・仲介業者様によりよく →広告料が変わります
・建物をたいせつに長持ちさせたい！ → 大規模修繕費が変わります
・買う人の属性（収入・勤め先）が違う →返済年数が変わる
上の項目が変わると
・入居率が変わる
・家賃の設定が変わる
これだけのことが変わると、正直「実質利回り」は理想論でしかなく、不動産投資の経験者（慣れて分析する人）でないと、数字は出せないです。
じゃあどうする？って話
表面利回りだけ追及する。
です
実際、私は実質利回りを知ったのは最近です（不動産投資歴13年です）
表面利回りだけ意識するメリットを書きます
・物件を探すときに表面利回りで検索かけれて楽
・調べる項目が少ない（家賃と物件価格）の2項目
物件を探すときの最初の最初は、表面利回り表示されてます。そこで、「自分はどの物件のどの利回りを目安にするか」を追及しているので、余計な事を考える必要はありません。
注意POINT ！！表面利回が 20％だから安心！！って話ではない
表面利回りに出る2項目、これを調べるだけでも、慣れないと時間が掛かります。
調べるポイント（リンク貼ってます）
【家賃】
・部屋の賃料は適正か
SUUMO や アットホーム などの 賃貸物件の掲載サイトで近隣の近い物件で比較します。
・周辺の築古物件（5年後～20年後）にはいくらになるか？（私はやってない）
新築物件を購入するのなら 間取りや構造体の近い物件の5年後10年後の賃料を調べます。
【物件価格】
・土地値の相場
公示価格 最近取引されている似た土地の取引価格を調べます
・建物の相場
構造別の坪単価 リンク
元建築関係をされてる方のブログですが、一般的に言われてる坪単価と一緒です。
・土地の値動き予測（私はやってない）
公示価格や路線価 国が発行している土地の相場の目安になるものです。
基本的には、長く所有する（家賃収入をもらい続ける）ことを目的として算出します。
買った時から「回らなくなったら売ればいい」を大前提に考えると、都合の良い計算ばかりしてしまうからです。
まとめ
「10年所有して、適当なところで売れば大丈夫」
10年後、売って損が出ない可能性はないのですか？
その時確実に売れますか？
25年所有してたら、損するって事ですか？
明日、どうなるかも解らないのに数年後なんてもっと解りません。
今、解っている情報で自分で調べつくす。
それに尽きます。
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